L’urgence démographique et foncière de la verticalité dans la régénération villes camerounaises
Le Cameroun subit une prolifération de l’habitat spontané, l’enclavement de quartiers sous-intégrés et un déficit estimé à 2,5 millions de logements. Il fait face à une croissance urbaine rapide d’environ 5 % par an. Le modèle d’étalement horizontal systématique a atteint ses limites environnementales et logistiques, rendant incontournable une transition vers une densification maîtrisée et une modernisation des infrastructures.
Face à une extension non maîtrisée des villes (où l’habitat précaire abrite près de 50 % de la population urbaine), Le Ministère de l’Habitat et du Développement Urbain (MINHDU) qui pilote la politique nationale d’aménagement du territoire urbain au Cameroun a structuré un cadre national dédié à la rénovation et à la restructuration urbaine. Ce cadre juridique, technique et financier vise à transformer les quartiers informels en espaces intégrés, résilients et sécurisés.
Le cadre opérationnel est régi par la loi-cadre de l’urbanisme et transféré en partie aux Collectivités Territoriales Décentralisées (CTD). La Convention MINHDU–MAETUR signée pour intervenir à grande échelle a permis de cartographier et de concevoir des plans de restructuration validés sur plus de 2 000 hectares ciblés dans les métropoles régionales. Les opérations d’aménagement sur le tissu urbain existant s’appuient sur les fondements législatifs et institutionnels dotés d’un arsenal réglementaire précis qui définit les compétences de l’État et des municipalités, selon les lois d’urbanisme et de décentralisation. Les Communes d’Arrondissement et les Communautés Urbaines (comme celles de Douala, Yaoundé, Garoua ou Bafoussam) sont désormais en première ligne pour la mise en œuvre de ces projets.
Le MINHDU et l’impératif de la restructuration face au modèle horizontal
Pour rompre avec l’urbanisation non planifiée, le Ministère de l’Habitat et du Développement Urbain (MINHDU) impulse un cadre national dédié à la rénovation et à la restructuration urbaine. Le développement des villes camerounaises doit s’orienter vers la construction verticale afin de freiner la consommation abusive des terres agricoles périphériques. Toutefois, le déploiement effectif de la construction verticale exige la vulgarisation du statut de la copropriété et la structuration des syndics d’immeubles, indispensables pour sécuriser les investissements et organiser la gestion collective des ensembles immobiliers. Densification et verticalité, modernisation du cadre juridique, désenclavement et services de base sont ainsi mis en avant plan.
Le cadre stratégique du MINHDU segmente les interventions selon l’état de dégradation et la configuration foncière des sites. La restructuration urbaine In Situ est la solution privilégiée pour les quartiers denses et sous-équipés tels Nkolbikok ou Briqueterie à Yaoundé, Nylon à Douala. Elle consiste à régulariser le foncier, élargir et bitumer les voies de pénétration, installer l’éclairage public et connecter les ménages aux réseaux d’eau potable sans recourir à des déguerpissements massifs. Les politiques de restructuration comme les travaux de canalisation ou les voies de contournement visent à réintégrer le tissu urbain informel en apportant l’assainissement, l’éclairage public et la sécurité.
La rénovation urbaine ici implique une démolition partielle ou totale des zones vétustes ou dangereuses (zones marécageuses, flancs de collines à risques) pour reconstruire des infrastructures modernes, des espaces publics ou des logements verticaux mieux planifiés. Pour éviter les conflits liés au droit coutumier, le MINHDU collabore avec ONU-Habitat et le FEICOM afin d’intégrer les chefs traditionnels et les populations locales dans les mécanismes de remembrement parcellaire et de relogement.
Pour concrétiser ce cadre national sur le terrain, le MINHDU déploie de grands Programmes opérationnels associés, largement soutenus par les bailleurs de fonds internationaux. Le PDVIR (Projet de Développement des Villes Inclusives et Résilientes) financé en partenariat avec la Banque Mondiale, est un programme qui transforme les infrastructures de quartiers sous-équipés dans plusieurs villes intérieures, a l’exemple de Batouri, où des kilomètres de voiries structurantes ont transfiguré le quotidien des riverains. Grâce au Contrat de Développement et de Désendettement conclu avec la France, le Programme C2D « Capitales Régionales » engage des investissements massifs visant à moderniser la voirie, les marchés centraux et les espaces de gouvernance des chefs-lieux de région (Bafoussam, Garoua, Bertoua, Maroua). Le Fonds National de Restructuration et de Rénovation Urbaine est un mécanisme financier en cours de consolidation, qui vise à pérenniser les investissements de l’État sans dépendre exclusivement de l’aide internationale, en taxant ou captant une partie de la plus-value foncière générée par la modernisation urbaine.
Malgré la clarté du cadre théorique, la mise en œuvre par le MINHDU se heurte à des obstacles structurels sur le terrain, relativement la complexité du régime foncier, le cout des indemnisations et du suivi technique. La superposition du droit moderne (titre foncier) et des droits coutumiers locaux complique la libération des emprises routières. La réinstallation ou la compensation financière des populations déplacées pour cause d’utilité publique pèse lourdement sur les budgets d’urgence. La ministre de l’Habitat insiste régulièrement sur le besoin de renforcer le contrôle technique in situ des entreprises adjudicataires pour éviter les malfaçons et les retards sur les chantiers prioritaires.
La régénération du logement comme levier social et économique
Le logement étant la condition essentielle de l’inclusion sociale, la régénération du logement au Cameroun n’est plus une simple politique immobilière, mais un levier de croissance économique et de stabilité sociale. En transformant un secteur longtemps dominé par l’informel et l’auto-construction précaire, l’État camerounais cherche à activer un puissant multiplicateur de richesse tout en restaurant la dignité des ménages à faibles revenus. En adaptant les critères d’accès à la propriété aux revenus journaliers ou irréguliers, l’État devrait utiliser le logement pour intégrer les acteurs de l’économie informelle dans le système financier formel. Obtenir une reconnaissance foncière protège les familles contre les expulsions et leur donne un ancrage citoyen permanent. Rénover l’habitat implique l’intégration de réseaux d’assainissement, d’accès à l’eau potable et d’éclairage public.
Dans la suite d’une telle considération, le logement n’est plus seulement perçu comme un abri, mais comme le socle d’une économie urbaine inclusive, résumé par le thème de la politique de l’habitat : « Tout commence chez-soi ». Dynamisation du logement social, inclusion des acteurs du secteur informel et soutien financier institutionnel sont ici les maîtres-mots. À travers la restructuration de la Société Immobilière du Cameroun (SIC) et le programme des 10 000 logements, le logement social devient un outil de mixité sociale et de revitalisation des centres-villes. Des initiatives ciblées, à l’instar du projet « Un Moto-taximan, un logement » à Douala, démontrent que la régénération urbaine intègre désormais les forces vives de l’économie informelle dans les mécanismes d’accès à la propriété bancarisée. L’action conjointe avec le Crédit Foncier du Cameroun est sensée faciliter l’octroi de crédits acquéreurs abordables pour permettre aux classes moyennes et populaires de stabiliser leur situation foncière.
Valorisation du patrimoine foncier de l’État et des municipalités : de la fiction à la réalité
Pour illustrer la mise en œuvre concrète du cadre national de restructuration urbaine, les métropoles de Douala et Yaoundé servent de laboratoires à ciel ouvert. Contrairement aux projets de création de nouveaux quartiers, la restructuration in situ intervient directement au cœur du tissu urbain informel pour y injecter des infrastructures sans procéder à des déplacements massifs de population.
À Douala, le secteur Nylon- regroupant des quartiers populaires comme Nylon, Tergal, Madagascar -est l’exemple pionnier et le plus emblématique de la restructuration urbaine au Cameroun. Une zone marécageuse de plus de 600 hectares, hautement habitée, souffrant d’inondations chroniques, d’un enclavement total et d’une prévalence extrême des maladies hydriques a bénéficié du drainage des eaux, de la voirie de pénétration avec l’aménagement de routes bitumées à double voie traversant le quartier, connectant Nylon aux grands axes de la ville, des équipements de proximité, avec l’implantation de marchés de quartier structurés, de centres de santé et d’écoles publiques. En termes de modèle économique et social, ce projet a été l’un des premiers à intégrer les comités d’animation locale (participation citoyenne), permettant aux populations de participer à la libération des emprises routières. Il a inspiré les vagues successives d’interventions portées par la Communauté Urbaine de Douala (CUD).
Situé dans l’arrondissement de Yaoundé II, Nkolbikok est un modèle récent de modernisation participative soutenu par le MINHDU et des partenaires internationaux comme l’AFD (Agence Française de Développement) et ONU-Habitat. Il s’agit de l’aménagement des berges du cours d’eau traversant le quartier pour éviter les éboulements et de l’aménagement des voies piétonnes pavées et d’escaliers en béton pour sécuriser la mobilité sur les pentes abruptes, dans un quartier péricentral spontané caractérisé par une très forte densité humaine, des habitations précaires à flanc de colline ou en zone inondable, et une quasi-absence de voies carrossables pour les secours (pompiers, ambulances). L’assainissement et la gestion des déchets y est effectif avec l’installation de points de collecte des ordures ménagères (bacs normalisés) et construction de blocs sanitaires publics. L’éclairage public solaire y assure la sécurisation nocturne du quartier par l’installation massive de lampadaires solaires, réduisant drastiquement le taux de criminalité locale.
Sous la coordination du MINHDU, de nouvelles phases d’interventions ciblées transfigurent d’autres secteurs des deux capitales du pays. À Douala (Quartiers Logbaba, Cité des Palmiers, New Bell) des travaux lourds de restructuration routière et d’assainissement ont été injectés pour désenclaver les zones industrielles et résidentielles populaires, dans le cadre du PDVIR (Projet de Développement des Villes Inclusives et Résilientes). À New Bell, la restructuration se concentre sur l’élargissement des voies d’accès et la réhabilitation des réseaux de distribution d’eau potable.
À Yaoundé (Quartiers Briqueterie, Mvog-Ada, Ngoa-Ekellé), le curage du canal de la Mfoundi, bien qu’il s’agisse d’une infrastructure lourde, est un projet qui a restructuré tout le cœur marchand de Yaoundé, en stabilisant le cours d’eau central, protégeant ainsi les habitations et commerces environnants des crues subites. La Briqueterie, quartier historique à forte identité commerciale bénéficie de programmes de reprofilage des voies intérieures et d’aménagement de mini-réseaux d’égouts autonomes pour régler la crise de l’assainissement liquide.
Rénover des centres-villes vétustes ou densifier verticalement des parcelles sous-utilisées augmente mécaniquement l’assiette fiscale des Collectivités Territoriales Décentralisées (CTD). La taxe foncière et les droits de mutation deviennent alors des ressources pérennes pour financer d’autres infrastructures urbaines. Le secteur du logement possède une forte intensité de main-d’œuvre et un effet d’entraînement majeur sur le tissu industriel local. La rénovation et la construction à grande échelle stimulent les PME locales du bâtiment (BTP). À travers l’action de la MIPROMALO (Mission de Promotion des Matériaux Locaux), le cadre national encourage l’utilisation de la brique de terre stabilisée et du bois local, créant des chaînes de valeur artisanales non délocalisables.
Vers des villes intelligentes, résilientes et durables
Les perspectives pour l’émergence de villes intelligentes, résilientes et durables au Cameroun s’inscrivent au cœur de la Stratégie Nationale de Développement 2020-2030 (SND30) et de la vision Horizon 2035.
Le virage transformatif des métropoles camerounaises (Douala, Yaoundé, Garoua, Maroua) s’aligne progressivement sur la transition numérique et écologique globale. Avec l’intégration du numérique (Smart Cities), le gouvernement camerounais s’est engagé, en partenariat avec ONU-Habitat, dans la conception de plans pour des « Villes intelligentes ». L’usage des TIC vise à certifier les données urbaines, fluidifier la mobilité face aux embouteillages denses et renforcer la sécurité des citoyens. L’adhésion d’une cinquantaine de municipalités à la Convention des Maires pour le Climat, couplée à des initiatives de gestion des déchets comme « Douala Clean City » ou la station de traitement des boues de vidange de Yaoundé, ancre la rénovation urbaine dans la durabilité. Le financement des Collectivités Territoriales Décentralisées (CTD) par des organismes comme le FEICOM garantit que la transformation urbaine s’opère au plus près des réalités locales. La relance du logement stimule le marché du crédit. Le Crédit Foncier du Cameroun (CFC) joue ici un rôle de pivot en accordant des financements à taux bonifiés, incitant les banques commerciales à concevoir des produits d’épargne-logement adaptés à la classe moyenne. La dépendance vis-à-vis des matériaux importés (ciment, fer à béton, finitions) pèse sur les coûts. La transition vers une industrie locale forte est indispensable pour rendre les logements réellement « abordables ».
Bien plus, le déploiement des technologies numériques au Cameroun ne doit pas être une simple copie des modèles occidentaux, mais une adaptation aux réalités locales pour optimiser la gouvernance urbaine. Pour réussir la densification verticale dans les centres-villes de Yaoundé ou Douala, le MINHDU s’attelle à structurer les syndics d’immeubles. Sans gestion collective rigoureuse, les nouveaux ensembles immobiliers risquent de se dégrader rapidement, annulant l’impact social recherché. L’implémentation de Systèmes d’Information Géographique (SIG) partagés entre le MINHDU, le MINDCAF et les mairies est une priorité. La numérisation des plans d’occupation des sols et des titres fonciers permettra de juguler la fraude, de cartographier l’habitat spontané et d’accélérer la délivrance des permis de bâtir. Dans les métropoles comme Douala et Yaoundé, la mise en place de feux de signalisation connectés et de plateformes de supervision du trafic assistées par Intelligence Artificielle offre une réponse concrète aux embouteillages chroniques, tout en réduisant l’empreinte carbone des transports. Les applications mobiles communales permettent déjà aux citoyens de signaler les pannes d’éclairage public, les dépôts sauvages d’ordures ou les dégradations de la voirie, rapprochant l’administration municipale des administrés.
Transition vers l’économie circulaire
Une ville résiliente est une ville capable d’anticiper les chocs climatiques et de protéger ses populations les plus vulnérables. Face aux crises climatiques (inondations à Douala, stress hydrique à Maroua) et à l’asphyxie des infrastructures de transport, la transformation urbaine camerounaise doit concilier modernité technologique et authenticité locale. Les perspectives de restauration des écosystèmes urbains reposent sur des solutions fondées sur la nature, comme la reforestation des bassins versants urbains et l’aménagement de parcs d’épanchement pour freiner les inondations.
La transformation des déchets ménagers représente un marché d’avenir. Le développement d’unités locales (à l’instar des initiatives de valorisation à Bafang ou à Douala) pour recycler le plastique en pavés écologiques et valoriser les déchets organiques en charbon végétal ou compost agricole constitue un levier d’économie circulaire majeur pour les communes.
Cyr Alain Pangop Kameni
